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Von Peter Coy

Die Amerikaner lieben Festhypotheken, aber ihre Fixierung darauf bringt die Wirtschaft in Schwierigkeiten. Das ist ein Problem für die Zentralbanker, die diese Woche in Wyoming zum jährlichen Jackson Hole Economic Symposium zusammenkommen.

Ein Grund dafür, dass es der Federal Reserve so schwer fiel, die Inflation zu senken, liegt darin, dass die Verbraucherausgaben weiterhin stark sind. Das liegt zum Teil daran, dass die meisten Hausbesitzer mit Hypotheken – die 40 Prozent der amerikanischen Familien ausmachen – die Auswirkungen der Zinserhöhungskampagne der Fed kaum gespürt haben und ihre Ausgaben daher nicht gedrosselt haben.

In den letzten zwei Jahren ist der durchschnittliche Zinssatz für neue 30-jährige Festhypotheken von weniger als 3 Prozent auf über 7 Prozent gestiegen. Laut dem Bureau of Economic Analysis stieg der durchschnittliche Zinssatz für alle ausstehenden Hypothekenschulden – also nicht nur für neue Kredite – im zweiten Quartal dieses Jahres von 3,3 Prozent im Vorjahr auf 3,6 Prozent. Das fällt kaum auf.

Die Fed kann sich allerdings nicht mit einer Niederlage abfinden. Um einen Einfluss auf die Wirtschaft zu haben, erhöht es die Zinssätze und hält sie länger hoch, als wenn alle Hypotheken variable Zinssätze hätten. Die starken Steigerungen beeinträchtigten letztendlich die Unternehmensinvestitionen, die für den langfristigen Wohlstand von entscheidender Bedeutung sind. „Sie schlagen wirklich auf zinsempfindliche Sektoren ein“, sagte mir John Campbell, ein Ökonom an der Harvard-Universität.

Festhypotheken schaffen weitere Probleme. Weniger erfahrene Kreditnehmer refinanzieren sich langsam, wenn die Zinsen sinken. Die Fixierung der Tarife kommt den Reichen und Sachkundigen zugute, auf Kosten der Ärmsten und weniger Sachkundigen. Das liegt daran, dass in einem wettbewerbsintensiven Markt ein Teil der zusätzlichen Einnahmen, die Kreditgeber von Kreditnehmern erzielen, die sich nicht refinanzieren, in Form niedrigerer Hypothekenzinsen weitergegeben wird. (Weniger versierte Kreditnehmer, die sich nicht schnell umfinanzieren, erhalten ebenfalls die niedrigeren Zinssätze, aber sie sind diejenigen, deren Fehler dazu führten, dass die Zinssätze für alle niedriger waren.)

Außerdem können feste Zinssätze das Finanzsystem destabilisieren. Das passiert, wenn Banken Festhypotheken halten, die bei steigenden Zinsen an Wert verlieren. Zwar verkaufen die meisten Banken heutzutage den Großteil ihrer Hypothekendarlehen. Einige setzen sich jedoch erneut dem Zinsrisiko aus, indem sie hypothekenbesicherte Wertpapiere kaufen. Als die Silicon Valley Bank und die Signature Bank dieses Jahr pleitegingen, hatten sie in ihren Büchern Hypothekenpapiere im Gesamtwert von 114 Milliarden US-Dollar.

Im Moment sehen wir eine weitere Kehrseite fester Zinssätze: die „Tarifbindung“, bei der Menschen, die ihre Häuser verkaufen wollen oder müssen, dies nicht tun, weil sie den 3-Prozent-Zinssatz auf ihre aktuellen Zinssätze nicht in Kauf nehmen wollen Hypothek zu einem Zinssatz von 7 Prozent auf eine neue Hypothek. Der makroökonomische Effekt der Tarifbindung besteht darin, die gesellschaftliche Mobilität zu verringern. Dies führt beispielsweise dazu, dass Menschen Stellenangebote außerhalb der Stadt ablehnen. Das behindert die Produktivität.

Jetzt möchte ich auf einen weiteren negativen Aspekt von Festhypotheken eingehen, der einen ersten, zweiten und dritten Blick erfordert. Hab Geduld mit mir.

Auf den ersten Blick verringert die Tarifbindung den Verkauf bestehender Häuser und erhöht den Verkauf neuer Häuser, da Käufer, die kein bestehendes Haus finden können – weil diese preisbewussten Eigentümer nicht verkaufen – auf den Markt für Neubauten drängen. Tatsächlich stiegen die saisonbereinigten Verkäufe neuer Häuser im Juli im Vergleich zum Vorjahr um 31 Prozent, während die saisonbereinigten Verkäufe bestehender Häuser (ein größerer Markt) im selben Zeitraum um 17 Prozent zurückgingen.

Sehen Sie hier das Problem? Die Fed erhöht die Zinsen, um den Immobilienmarkt abzukühlen, und der unbeabsichtigte Effekt besteht darin, dass der Wohnungsbau zunimmt. (Die starke Nachfrage überwiegt die höheren Fremdkapitalkosten der Bauherren.)

Auf den zweiten Blick ergibt diese Logikkette keinen Sinn, da die Leute mit Tarifbindung, die keine Häuser verkaufen, auch keine Häuser kaufen, so dass eine Tarifbindung keine Nettoauswirkungen auf die Verfügbarkeit von Wohnraum zu haben scheint.

Auf den dritten Blick bringt die Tarifbindung den Wohnungsmarkt jedoch wirklich durcheinander. Robert Dietz, der Chefökonom der National Association of Home Builders, erklärte mir warum. Hauskäufer mögen es, wenn es ein hohes Transaktionsvolumen gibt, weil sie mit größerer Wahrscheinlichkeit ein Haus finden, das ihnen gefällt, wo und wann sie es wollen. Wenn der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern aufgrund der Tarifbindung abnimmt, „wird der erforderliche Matching-Prozess komplizierter“, sagte er. Im Mai war der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern mit 1,08 Millionen weniger als halb so hoch wie im Durchschnitt seit 1999.

Bei all dem fragt man sich, ob die US-Politik, die festverzinsliche Hypotheken begünstigt, neutraler werden oder sich gänzlich für variabel verzinsliche Kredite entscheiden sollte. „Die USA wären möglicherweise besser dran, wenn sich unser System in Richtung des kanadischen Systems verschieben würde, bei dem die Hypothekenzinsen nur für fünf Jahre festgelegt wären“, schrieb Campbell in einer Diapräsentation im Mai, die von Markus Brunnermeier aus Princeton moderiert wurde. „Die Geldpolitik wäre effektiver und das Bankensystem stabiler.“

Lisa Sturtevant, die Chefökonomin von Bright MLS, einem Börsennotierungsdienst für die mittelatlantischen Staaten, sagte mir, dass Festhypotheken gut seien, weil sie die Wohneigentumsquote erhöhen und eine Absicherung gegen steigende Inflation bieten (wie wir jetzt sehen). ). Campbell räumte ein, dass anpassbare Zinssätze Hausbesitzer einer strengeren Geldpolitik aussetzen, sagte jedoch, dass dies aus Sicht der Wirtschaftsführung ein Merkmal und kein Fehler sei. Und er sagte, dass die meisten Menschen von Natur aus vor höheren Zinssätzen geschützt seien, weil ihre Einkommen tendenziell schneller steigen, wenn die Fed als Reaktion auf starkes Wachstum und hohe Inflation die Zinssätze anhebt. Er sagte, Festzinskredite seien am sinnvollsten für Menschen, die von einem festen Einkommen leben.

Ein Kritikpunkt an variabel verzinslichen Krediten ist, dass Hausbesitzer durch künstlich niedrige Schnäppchenzinsen angelockt werden und nicht zahlen können, wenn sie nach oben angepasst werden. Campbell stimmt dieser Kritik zu und sagte, er lehne Teaser-Tarife ab. Wenn der anfängliche Zinssatz jedoch angemessen hoch angesetzt sei, werde er sinken und nicht steigen, wenn sich die Wirtschaft verlangsamt habe, die Arbeitslosigkeit gestiegen sei und die Fed die Zinssätze gesenkt habe, sagte Campbell. Das geschieht automatisch, ohne den Aufwand einer Refinanzierung, den Menschen mit Festhypotheken auf sich nehmen müssen. Das sei in der Rezession 2007/09 so geschehen, sagte er.

Die traditionelle Festhypothek „verdient nicht die starke politische Unterstützung, die sie in diesem Land erhalten hat“, schrieb Campbell in seiner Präsentation.

Amerika ist nicht bereit, Festhypotheken aufzugeben. Aber es wäre schön, wenn sie zumindest repariert werden könnten.

Der CO2-Handel, über den Sie geschrieben haben, ist nur ein weiterer Plan, der die Unwahrheiten verschleiert. Entweder wird es ein riesiges Doppelzählungsproblem geben, oder arme Länder werden feststellen, dass sie ihre Emissionsreduktionsgutschriften an reiche Länder verkauft haben und dann auf den Markt gehen müssen, um sie zu den Grenzkosten (viel höher, als sie sie verkauft haben) zu kaufen für). Und die Welt wird einfach brennen. Der Weg zur Emissionsreduzierung besteht darin, dass jeder die Emissionen reduzieren muss.

John GearOlympia, Washington.

Die Reformen unseres Wirtschaftssystems – und unseres Lebensstandards – die erforderlich sind, um eine völlige Umweltkatastrophe abzuwenden, sind gewaltig, grundlegend und wären schmerzhaft. Aber darüber nicht zu schreiben, ist nur ein Gefummel, während Rom brennt.

Brian WatsonSwampscott, Mass.

Zu Ihrem Newsletter zu Aktienoptionen: Start-ups können bessere Talente anziehen, indem sie eine Beteiligung und eine potenziell hohe Auszahlung später anbieten, insbesondere weil etablierte Unternehmen wie Google, Facebook und Apple immer mit Bargeld gewinnen können. Ich würde mir mehr reale Analysen oder Beweise dafür wünschen, dass ambitionierte Start-ups immer noch gegen etablierte Player erfolgreich sein könnten, wenn sie ihre Mitarbeiter nur mit Bargeld entlohnen müssten.

Dan FrankowskiMinneapolis

Ich habe die Regel aufgestellt, dass ich Aktien verkaufen würde, deren Kurs um 15 Prozent gestiegen wäre. Ich sitze an einem Schreibtisch, der mit diesem Erlös gekauft wurde, und habe einen handgefertigten Esstisch und Stühle, die auf die gleiche Weise bezahlt wurden. Aber ich habe das Geld nie als sicher angesehen – es war ein Risiko, das ich als Teil der Anstellungskosten eingehen musste. Meine Kinder, die für Start-ups gearbeitet haben, haben es noch schlimmer erwischt. Zwei Start-ups sind gescheitert, und während die Führungskräfte ihre goldenen Fallschirme ergriffen und anderswo Mist gebaut haben, mussten meine Kinder zusehen, wie das „Narrengold“ ihrer Optionen – wiederum das, was sie annehmen mussten – zu Staub zerfiel.

Lauren McGillicuddyMalden, Mass.

Hallo, schöne Berichterstattung über den Rückgang der Weizenpreise, aber warum ist eine Schachtel Wheaties so verdammt teuer?

Richard HawleyCambria, Kalifornien

„Spanische Immobilienblasen, amerikanische Hypothekenderivate und der Kupferbergbau in Chile sind alle Teil eines einzigen Systems, in dem Verzerrungen in einem Teil automatisch Konsequenzen für alle anderen haben müssen.“

— Michael Pettis, „The Great Rebalancing: Handel, Konflikt und der gefährliche Weg, der der Weltwirtschaft bevorsteht“ (2013)

Ich habe für Opinion Audio einen Abschnitt über die Ehe aufgenommen. Hier können Sie es sich anhören.

Peter Coy betreut das Geschäft seit mehr als 40 Jahren. Schicken Sie ihm eine E-Mail an [email protected] oder folgen Sie ihm auf Twitter. @petercoy

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